Цените растеа толку брзо што пазарот почна да личи на натпревар во кој секој следен оглас ја крева летвичката, без секогаш да има реална основа за тоа. Токму затоа проценувачите бараат нова методологија, со која ќе се пресече што е вистинска вредност, а што само желба на продавачот.
Најскапи остануваат Скопје и Охрид. Во главниот град, атрактивните локации одамна ја пробија психолошката граница што до пред неколку години звучеше претерано. Во Охрид, пак, цената не ја диктира само потребата за живеење, туку и туристичката логика, апартманите, издавањето, езерото, сезоната. И така квадратот станува приказна сам за себе. На некои локации цените веќе надминуваат 3.000 евра за квадратен метар, што за македонски услови звучи како бројка од друг свет.
Проблемот, според познавачите на пазарот, не е само во тоа што становите се скапи. Проблемот е што често не се знае што е реална цена, а што е желба на продавачот.
Интернет-огласите ја направија работата уште покомплицирана. Еден стан се става со цена како да е во центар на европска метропола, друг со ист квадрат и слична состојба се нуди по сосема друга цена, а купувачот останува да погодува. Дали тоа е пазар? Или само натпревар кој ќе стави повисока бројка?
Од Комората на проценувачи предупредуваат дека ваквата состојба создава искривена слика за вредноста на недвижностите и бараат промени во системот на проценка. Нивниот став е дека вредноста на имотот мора да се утврдува пореално, наместо да се потпира на застарени правила и на цени што често постојат само на оглас.
Едно е некој да бара 2.800 или 3.000 евра за квадрат. Друго е дали некој навистина платил толку. Огласена цена не е исто што и реализирана цена. На екран пазарот може да изгледа разгорен, речиси луд. Во нотарски договор, сликата понекогаш е поинаква.
Индексите на цените на становите покажуваат дека растот продолжува, особено во Скопје, но и дека дел од тој раст се базира на огласени, а не на реално постигнати цени. Тоа е важна разлика. Бидејќи ако сите гледаат само огласи, тогаш секоја следна цена станува аргумент за уште повисока цена. Така се создава круг од кој најтешко излегува купувачот.
За граѓаните, овие проценти звучат студено. Нивната математика е многу попрактична. Колку треба учество? Колкава ќе биде ратата? Дали банката ќе одобри кредит? Што ако каматите повторно се поместат? И најважното прашање: дали стан од 50 квадрати треба да стане животен проект од 30 години?
Аналитичарите велат дека високите цени не се резултат само на градежни материјали, работна рака и побарувачка. Дел од притисокот доаѓа и од очекувањата. Продавачите гледаат што бара соседот, инвеститорите гледаат што поминало во претходната зграда, а купувачите купуваат од страв дека утре ќе биде уште поскапо. Тој страв е гориво за пазарот. Лошо гориво, ама работи.
Во Скопје приказната е дополнително оптоварена со локацијата. Карпош, Центар, Аеродром, Тафталиџе, Дебар Маало, Водно, Ново Лисиче, секоја населба си има своја психологија на цена. Некогаш и улицата прави разлика. Стан во зграда без паркинг се нуди како премија. Стар стан со нов ламинат се продава како реновиран. А „луксуз“ стана збор што се лепи и таму каде што има само бела кујна и две лед-светилки.
Во Охрид, пак, еден поглед кон езерото знае да ја смени целата математика. Купувачот не плаќа само ѕидови, туку и можност за издавање, статус, викенд, инвестиција, емоција. Сè влегува во цената. Понекогаш и премногу. Затоа таму пазарот не може да се гледа само како класичен станбен пазар. Тој е мешавина од домување, туризам, капитал и очекување дека Охрид секогаш ќе биде Охрид.
Но, токму затоа е потребна пореална методологија. Проценката не смее да биде проста математика од оглас до оглас. Мора да се гледа локација, состојба, старост на објектот, инфраструктура, реални трансакции, споредливи продажби, квалитет на градба, пристап, паркинг, катност, енергетска ефикасност. Не може секој стан да се третира како луксуз, само затоа што има нова фасада и добро наместени фотографии.
Пазарот на недвижности во Македонија одамна има потреба од ладна глава. Не магла од огласи, не надуени очекувања, не вечна реченица дека становите никогаш нема да поевтинат. Можеби нема да има драматичен пад. Можеби ќе има само смирување. Но без реални податоци и јасна методологија, купувачите ќе продолжат да одат од оглас до оглас како низ лавиринт.
А станот, барем за нормален човек, не треба да биде лавиринт. Треба да биде дом.