Тоа е можеби наједноставната реченица што купувачите, продавачите, банкарите, инвеститорите и аналитичарите би ја потпишале денес. Сепак, она што често се губи во јавната дебата е прашањето зошто цените растат, колку е навистина достапен пазарот и дали Хрватска воопшто го повторува сценариото од 2008 година.
Одговорот што можеше да се слушне на презентацијата на новиот извештај „Пулс на недвижности“ од Загребачка банка и Архиваналитика – Економска лабораторија не е популарен, но е важен: недвижностите се скапи, прифатливоста е влошена во споредба со најдобрите години, но Хрватска денес не е во истата ситуација како пред големиот колапс на градежниот циклус.
Уште поважно, проблемот на пазарот не може да се сведе на побарувачка, странци, купувачи во готово или алчност на продавачите. Станува сè појасно дека еден од клучните проблеми е недоволната понуда на нови квалитетни станови, особено во градовите каде што побарувачката е најсилна, пишува Financije.hr.
Загребачка банка и Архиваналитика го претставија „Некретнински пулс“, нова квартална анализа на градежниот сектор и пазарот на станбени недвижности во Хрватска. Автори на анализата се економистите Велимир Шоње и Ивица Бркљача, во соработка со Хрвој Доленц, директор за макроекономска и пазарна анализа во Загрепска банка.
Публикацијата ќе биде слободно достапна за јавноста и има за цел да му понуди на пазарот она што често недостасува во дебатата за недвижностите: податоци, контекст и методологија што оди подалеку од прашањето колку чини еден квадратен метар денес.
Затоа што токму ова е една од главните слабости на домашната дебата. Цената по квадратен метар е важна, но не кажува доволно сама по себе. За некој што купува стан со готовина, прифатливоста е едно прашање. За младо семејство што купува стан на кредит, прифатливоста е сосема друго прашање.
„Реално, социјално, не е интересно да се помисли дали некој има 300.000 евра на сметката и купува недвижен имот. Нè интересираат млади луѓе кои, по правило, купуваат на кредит. Ова е всушност вистинска прифатливост“, рече Шоње на презентацијата.
Затоа еден од клучните елементи на Real Estate Pulse е Индексот за прифатливост на недвижнини, IPN. Тој не само што ја разгледува врската помеѓу цената на станот и платата, туку ги вклучува и условите за финансирање во пресметката, особено каматните стапки на станбените кредити. Со други зборови, се обидува да одговори на прашањето колку од просечната плата оди за отплата на кредитот за референтниот имот.
Тоа е важна разлика. Бидејќи за повеќето луѓе, недвижнините не се купуваат од ценовна табела, туку од месечна рата.
Според анализата, прифатливоста на станбените недвижнини е подобра денес отколку што беше пред дваесет години. IPN е околу 30 проценти над нивото од 2002 година, што е резултат на зголемувањето на приходите, вработеноста, намалувањето на каматните стапки и поголемата достапност на станбени кредити, и покрај силниот раст на цените на становите.
Друга информација звучи контраинтуитивно на прв поглед: стан од 70 квадратни метри во нова зграда денес, според најновите достапни податоци, бара просек од 11,4 просечни годишни плати. Тоа е околу една четвртина помалку отколку во 2008 година.
Сепак, ова не значи дека домувањето е лесно достапно денес. На презентацијата, Шоње нагласи дека достапноста се влошила во споредба со периодот на најголема достапност, од приближно 2017 до 2021 година. И токму затоа денешните граѓани го чувствуваат притисокот со причина.
Со други зборови, становите се попристапни денес отколку што беа во најлошите години пред петнаесет или дваесет години, но се помалку достапни отколку во периодот пред последниот бран на зголемување на цените. И двете работи можат да бидат вистинити во исто време.
Цените на станбените недвижности продолжија силно да растат во првиот квартал. Годишниот раст изнесуваше 14,3 проценти, додека цените се зголемија за 3,3 проценти во споредба со претходниот квартал. Нема сериозно забавување во тоа.
Сепак, под површината се случува важна промена. Цените на постојните и половни станови пораснаа значително побрзо од цените на новите згради. Во првиот квартал, цените на постојните недвижности се зголемија за 16,1 процент на годишна основа, додека цените на новите градби се зголемија за 9,7 проценти.
Таа разлика не е само статистички куриозитет. Може да биде првиот сигнал дека пазарот почнува да се менува.
„Тоа е веќе сериозна разлика за која треба малку подлабоко да се размисли. Што стои зад таа разлика?“, рече Шоње, зборувајќи за растечкиот јаз помеѓу растот на цените на постојните и новите недвижности.
Според неговото толкување, од 2024 година, поделбата помеѓу цените на старите и новите недвижности е сè повидлива. Додека сопствениците на постари станови честопати можат да чекаат купувач и да ја одржуваат рекламираната цена висока, инвеститорите и градежните компании работат различно. Тие имаат финансирање, кредити, рокови, трошоци и капитал што мора да се предадат.
„Типичен продавач живее верувајќи дека неговиот стан од 1972 година вреди четири и пол или пет илјади евра по квадратен метар, а потоа чека две години некој да го најде. Можеби некој навистина го прави тоа, но поради тоа, бројот на трансакции е во опаѓање“, рече Шоње.
Затоа новата градба може побрзо да реагира на пазарните услови. Токму во овој сегмент би можела да се нормализира стапката на раст на цените. Не мора да значи пад на цените, туку забавување на растот.
„Ова ни сигнализира дека би можела да има одредена нормализација на растот на цените на пазарот. Не зборувам за пад на цените, туку за нормализирање на темпото на раст на цените“, истакна Шоње.
Во исто време, регионалните разлики стануваат сè поважни. Иако во последните години многу се зборува за притисокот на странските купувачи врз Јадранот, анализата покажува дека Јадранот не го предводеше растот на цените во последно време. Уделот на странците во трансакциите се намали од 2022 година, а најголемите притисоци се повеќе се гледаат во Загреб и одредени континентални области.
Денес, градежниот циклус во Хрватска е во зрела фаза. Градежната индустрија учествува со околу осум проценти во бруто додадената вредност на хрватската економија, што ја рангира Хрватска високо во Европската Унија. Но, дел од тековната активност е поврзана со обновата по земјотресот и инвестициите од Националниот план за закрепнување и отпорност, а овие извори постепено ќе се исцрпуваат.
Затоа, пореално е да се очекува нормализација на градежниот циклус отколку негов ненадеен колапс.
Шоње презентираше неколку причини зошто сценариото од 2008 година не треба да се повтори. Денес, пазарот е помалку заситен со нови станови, државниот и приватниот сектор не се презадолжени како што беа тогаш, финансиската прифатливост е подобра отколку пред последната криза, банкарскиот систем е постабилен, а членството во Еврозоната и построгите правила за заштита на потрошувачите го намалуваат ризикот од финансиски шок како оној што ги погоди многу должници во тоа време.